De bank financiert een pand, niet een adres
Een Belgische bank kijkt vooral naar u. Bij een Griekse lening kijkt de kredietgever minstens zo streng naar wat ze als onderpand krijgt. Dat is begrijpelijk: ze vestigt haar zekerheid op een pand dat ze nooit gezien heeft, in een land waar de eigendomsgeschiedenis van oudere woningen niet altijd zo netjes in één register staat als u gewend bent.
Praktisch betekent dat dat een lening drie controles moet overleven: een juridische controle van de eigendom, een technische controle van wat er werkelijk staat, en een schatting van de waarde. Een pand dat bij één van de drie struikelt, kan een koper met een perfect inkomensdossier toch zonder financiering laten staan. Wie dat pas ontdekt na het voorlopig koopcontract, zit vast aan een koop die niet meer te financieren is.
De eigendomsketen: wat de advocaat natrekt
Het eerste onderzoek betreft de titel: heeft de verkoper het pand rechtsgeldig verworven, en klopt de keten daarvoor? Een zorgvuldige Griekse advocaat gaat daarvoor terug in de akten, niet alleen tot de laatste aankoop. Als richtlijn noemen Griekse vastgoedkantoren vaak minstens twintig jaar, bij oudere familiewoningen liever langer. Dat is een gebruik in de praktijk en geen wettelijke termijn, dus vraag uw advocaat welke periode hij voor dit pand hanteert.
Wat u als Belg moet weten: dit is niet de taak van de notaris. Zoals de gids over de aankoopkosten uitlegt, verleedt de Griekse notaris de akte en voegt hij de vereiste attesten toe, maar hij is niet uw raadsman. In België vraagt de notaris bij een aankoop de stedenbouwkundige inlichtingen op en onderzoekt hij de titel. In Griekenland betaalt u daarvoor een afzonderlijke advocaat. Neem dat op in uw plan, en besteed het niet uit aan de verkoper of de makelaar, want die hebben belang bij een vlotte verkoop.
De typische knelpunten bij oudere woningen: een erfenis die nooit formeel is afgewikkeld, meerdere mede-eigenaars waarvan er één niet meetekent, grond die is verkocht zonder dat het perceel is opgemeten, en lasten zoals een bestaande hypotheek of beslag. Elk daarvan is oplosbaar, maar niet binnen de termijn van een koopcontract dat al getekend is.
Het kadaster in 2026: bijna af, maar nog niet af
Griekenland werkt al jaren aan een nationaal kadaster, het Ktimatologio. Volgens vastgoednieuws van mei 2026 zijn voor ongeveer 99 procent van het grondgebied kadastrale gegevens gepubliceerd, en wordt het volledige digitale kadaster tegen eind 2026 verwacht. Eigenaars krijgen daarbij een nationale kadastrale code, de KAEK, en de gegevens zijn raadpleegbaar via het kaartportaal van het Griekse kadaster. Dat nummer is wat een bank in de praktijk wil zien, omdat het het pand ondubbelzinnig identificeert.
Voor een koper zijn er twee gevolgen. Ten eerste controleren de bank en uw advocaat of het pand in het kadaster op naam van de verkoper staat en of oppervlakte en ligging kloppen met de akte. Een afwijking is geen detail, want ze moet vaak eerst rechtgezet worden voor de overdracht kan worden ingeschreven. Ten tweede zijn er in gebieden waar het kadaster recent is gepubliceerd correctieperiodes waarin eigenaars gegevens kunnen laten aanpassen. In 2026 werden die termijnen in sommige gebieden verlengd, onder meer op Kreta. Laat uw advocaat nagaan in welke fase de gemeente van uw pand zit.
Dit beeld rust op vastgoednieuws en verandert snel. Behandel het als richting en niet als de actuele stand: het kadaster zelf en uw advocaat bevestigen die voor uw perceel.
Bouwvergunning en bouwidentiteit: waar oudere woningen vastlopen
De tweede controle is technisch: staat er wat vergund is? Griekenland kent al decennia een grote groep gebouwen met afwijkingen, van een dichtgemaakt terras tot een volledige verdieping zonder vergunning. Die afwijkingen blijven vaak onopgemerkt tot iemand wil verkopen of lenen, en dan komen ze boven.
Bij een verkoop vraagt het Griekse recht volgens vastgoedjuristen een elektronische bouwidentiteit of een gelijkwaardig attest dat aantoont dat het gebouw overeenstemt met de vergunning, opgesteld door een ingenieur van de verkoper. Wat precies vereist is en welke afwijkingen nog geregulariseerd kunnen worden, wijzigt echter regelmatig: de termijnen voor regularisatie en voor het opstellen van de identiteit zijn de afgelopen jaren meermaals verlengd. Neem daarom geen datum over uit een artikel, ook niet uit dit, maar laat uw advocaat schriftelijk bevestigen welke regeling op dit pand van toepassing is.
De bank heeft daar een eigen belang bij, want ze wil geen onderpand waarvan een deel juridisch niet bestaat. Is de afwijking klein en regulariseerbaar, dan stelt ze de regularisatie meestal als voorwaarde. Is ze groot, dan weigert ze of financiert ze alleen het vergunde deel. De les voor u is dezelfde in alle gevallen: het is de verkoper die dit hoort op te lossen, vóór de akte, op zijn kosten.
Drie ingenieurs, drie opdrachten
Verwar de ingenieur van de verkoper niet met die van de bank, en geen van beide met uw eigen. De ingenieur van de verkoper levert de attesten voor de notaris. De schatter die de bank aanduidt, bepaalt de waarde waarop de lening wordt berekend, en kijkt daarbij ook naar de bouwkundige staat. Een derde, onafhankelijke ingenieur die u zelf inhuurt, controleert vergunning, gebreken en afwijkingen vanuit uw belang.
Dat laatste is niet verplicht, en de kost is bij een huis van enkele honderdduizenden euro's klein. Het is de enige van de drie die niet wordt betaald of aangeduid door iemand met een belang in het dossier. Voor een woning van vóór de jaren tachtig, op een eiland of in een dorp, is het de goedkoopste verzekering in het hele aankooptraject.
Wat de bank doet met wat ze vindt
De uitkomst van die controles is zelden een kaal ja of nee. Vaker is het een financieringsaanbod met voorwaarden: een regularisatie vóór de akte, een lagere schatting waardoor de lening krimpt, een bijkomende zekerheid, of uitstel tot een kadastrale fout is hersteld. Het meest voelbaar is de schatting: de lening wordt berekend op het laagste van prijs en schatting, en een lagere schatting schuift het verschil naar uw eigen inbreng, zoals ook in de gids over de kosten staat.
Na goedkeuring vestigt de bank haar zekerheid, doorgaans via een hypotheekvoormerking die wordt ingeschreven in het kadaster of het hypotheekkantoor. De inschrijving van uw eigen eigendom moet dus kloppen voor die van de bank kan volgen. Een kadastrale fout of titelprobleem houdt beide op.
Wat u hiermee kunt doen is vooral een kwestie van timing. Laat uw advocaat de eigendom en de bouwkundige situatie nagaan vóór u het voorlopig koopcontract tekent, en laat in dat contract een ontbindende voorwaarde opnemen voor de financiering en voor een gunstig juridisch onderzoek. Hoe de bank zich opstelt tegenover een Belgische koper, leest u in het artikel over uw EU-status, en hoe u dit alles op afstand regelt in de gids over de volmacht.
Wat een Belgische koper anders moet doen
De Belgische reflex is: de notaris zal het controleren. In Griekenland is dat te weinig. De notaris legt vast wat u hem aanlevert; het natrekken gebeurt vooraf, door mensen die u zelf aanstelt. De tweede reflex is: het is een oud huis, dus het zal wel in orde zijn. Bij een Grieks pand is net de ouderdom een reden om méér te controleren, niet minder.
Als EU-burger heeft u hier geen wettelijke handicap. Wat u wel heeft, is een informatieachterstand over het systeem, en die los je op door de juiste vragen vroeg te stellen en de antwoorden schriftelijk te laten bevestigen. Is er twijfel over één van de drie controles, dan kost wachten weinig en doorgaan veel.
Het pand laten natrekken vóór u tekent
- Stel een eigen Griekse advocaat aan voor het eigendomsonderzoek, los van de verkoper of de makelaar.
- Vraag welke periode de titelcontrole beslaat en of ze ook de erfenisakten omvat.
- Laat nagaan of het pand in het kadaster op naam van de verkoper staat, met de juiste oppervlakte, en wat de KAEK is.
- Vraag in welke kadastrale fase de gemeente zit en of er een correctieperiode loopt.
- Laat de bouwidentiteit of het gelijkwaardige attest en de vergunningen door een eigen ingenieur controleren.
- Eis dat afwijkingen vóór de akte en op kosten van de verkoper worden geregulariseerd.
- Neem een ontbindende voorwaarde voor financiering en juridisch onderzoek op in het voorlopig koopcontract.
- Houd een buffer aan voor een schatting die lager uitvalt dan de prijs.
Vragen van Belgische kopers
Verder lezen
Wie deze gids maakte. Bas Terpstra maakt, beoordeelt en keurt elke gids goed, met AI-tools en openbare bronnen als startpunt. Regels en bedragen veranderen, dus gebruik dit als algemene informatie en controleer de details voor je eigen situatie.
Deze gids is algemene informatie en geen persoonlijk juridisch, fiscaal of financieel advies. Griekse belastingen, erelonen en vrijstellingen, en de Belgische kosten van een hypotheekakte, veranderen in de tijd en hangen af van de concrete transactie. De bedragen zijn illustratief en horen bevestigd te worden door een Griekse advocaat, notaris of fiscalist en, voor de Belgische kant, door uw notaris of bank. Elk krediet is onderworpen aan de beoordeling van inkomen, schatting en de criteria van de kredietgever, en niets in deze gids is een kredietaanbod. Let op, geld lenen kost ook geld.