Drie bedragen, geen één
Wie in België koopt, denkt in één totaal: prijs plus registratierechten plus notaris, en de bank weet wat ze kan financieren. Een Griekse aankoop laat zich beter begroten als drie afzonderlijke sommen eigen geld. De eerste is de eigen inbreng, het deel van de prijs dat de lening niet dekt. De tweede zijn de aankoopkosten: belastingen, notaris, inschrijving en de erelonen van wie u begeleidt. De derde is alles wat u uitgeeft voordat de aankoop überhaupt kan plaatsvinden, van een Grieks fiscaal nummer tot vertalingen en een volmacht.
Alleen de eerste som hangt af van de lening. De tweede en de derde betaalt u volledig zelf, omdat Griekse kredietgevers de aankoopkosten niet mee financieren. Een budget dat ervan uitgaat dat de kosten wel ergens in de eigen inbreng verdwijnen, komt tekort nog voor de zoektocht begonnen is.
De bedragen in deze gids tonen de vorm van het budget. De cijfers die tellen, zijn die welke een Griekse notaris, advocaat en kredietgever voor het concrete pand op papier zetten.
Overdrachtsbelasting of btw
Bij de meeste aankopen van een bestaande woning is de grootste afzonderlijke kost de overdrachtsbelasting. Die bedraagt 3 procent, met een kleine gemeentelijke opslag daarbovenop, zodat u in de praktijk op ongeveer 3,09 procent uitkomt. Ze wordt berekend op het hoogste van twee bedragen: de overeengekomen prijs of de objectieve waarde, de administratieve waardering die de Griekse staat zelf hanteert. Een lage prijs in de akte verlaagt de belasting dus niet. Belangrijk voor uw planning: de belasting wordt betaald vóór de ondertekening van de definitieve akte, niet op de dag zelf.
Voor een Belg voelt 3 procent laag aan, zeker naast de registratierechten die in België op een tweede woning gelden. Dat klopt, maar trek er niet de conclusie uit dat een Griekse aankoop goedkoop is. Het verschil zit elders: in de erelonen van een advocaat die u in België niet nodig had, en in het feit dat de Griekse bank niets van deze kosten meefinanciert.
Griekenland kent een vrijstelling voor de aankoop van een eerste woning, maar die is bedoeld voor wie er zijn hoofdverblijf vestigt. Koopt u een vakantiewoning terwijl u in België blijft wonen, reken dan op de volle belasting en laat een Griekse fiscalist beoordelen of een vrijstelling in uw situatie speelt.
Nieuwbouw werkt anders. In principe geldt daar 24 procent btw, maar Griekenland heeft de btw op in aanmerking komende nieuwe woningen opgeschort, laatst verlengd tot 31 december 2026. Is die opschorting van toepassing, dan betaalt u overdrachtsbelasting in plaats van btw. De opschorting is een keuze van de ontwikkelaar, dus vraag schriftelijk welk regime op uw unit geldt, en wat er gebeurt als de akte pas na eind 2026 kan worden verleden.
Het voorstel van 15 procent geldt niet voor u
U zult het nieuws gezien hebben: op 6 september 2026 kondigde de Griekse regering aan de overdrachtsbelasting voor kopers van buiten de Europese Unie te willen optrekken van 3 naar 15 procent. De uitwerking en de startdatum waren bij het schrijven van deze gids nog niet definitief, en er circuleren verschillende data.
Voor een Belgische koper die op eigen naam koopt, is het voorstel zoals het is aangekondigd niet van toepassing: het richt zich op kopers van buiten de EU, en als EU-burger valt u daar niet onder. Dat is een van de concrete voordelen van uw status die in het artikel over uw EU-status aan bod komen. Koopt u samen met een partner die geen EU-nationaliteit heeft, of via een vennootschap buiten de EU, dan is het wel een vraag voor uw Griekse advocaat zodra de wettekst er is.
Notaris, kadaster, advocaat en makelaar
Elke Griekse aankoop wordt verleden voor een notaris. Diens ereloon volgt een glijdende schaal naar waarde en wordt verhoogd met btw en kosten voor afschriften. Daarna wordt de akte ingeschreven in het nationale kadaster, het Ktimatologio, of nog in het lokale hypotheekkantoor waar het kadaster het nog niet volledig heeft overgenomen. Die inschrijving heeft een eigen vergoeding, eveneens berekend op waarde.
Anders dan in België treedt de notaris niet op als uw raadsman. Een eigen Griekse advocaat is formeel niet verplicht, maar voor een koper vanuit België is hij in de praktijk degene die eigendom, bouwvergunningen en schulden op het pand controleert, uw fiscaal nummer aanvraagt en namens u tekent wanneer u er niet bent. Erelonen zijn onderhandelbaar en worden vaak als percentage met btw erbovenop gegeven. Vraag een vaste offerte waarin staat wat er wel en niet onder valt.
Makelaarscommissie wordt vaak rond 2 procent plus btw opgegeven, en in Griekenland betaalt de koper doorgaans zijn eigen deel. Leg dat vast in de opdracht aan de makelaar vóór de bezichtigingen, niet bij de akte. Tel er het onderzoek van een burgerlijk ingenieur bij, dat niet verplicht is maar de enige betrouwbare manier om bouwovertredingen te vinden voor ze uw probleem worden.
Alles samen, overdrachtsbelasting inbegrepen, komen kopers vaak ergens tussen 7 en 10 procent van de prijs uit. Gebruik dat als controle op een schriftelijke raming, nooit als vervanging ervan.
Wat een Griekse lening toevoegt
Lenen voegt zijn eigen regel toe aan het budget. Reken op een schatting door de bank, die u betaalt of de lening nu doorgaat of niet, en vaak op dossierkosten. De bank vestigt haar zekerheid op het pand, doorgaans via een hypotheekvoormerking, en de juridische en inschrijvingskosten daarvan zijn meestal voor de kredietnemer.
Griekse banken vragen gewoonlijk een brandverzekering die aan hen is overgedragen, en sommige koppelen er een schuldsaldoverzekering of een rekening bij hen aan. Niets daarvan is ongewoon, maar elk heeft een kost die na de aankoop doorloopt. Vraag de volledige lijst schriftelijk op voordat u een aanbod aanvaardt.
Eén risico staat op geen enkel tarievenblad. De lening wordt berekend op de schatting van de bank, niet op de prijs die u overeenkwam. Valt de schatting lager uit, dan krimpt de lening en schuift het verschil naar uw eigen inbreng. Bij een ouder eilandhuis of een renovatieproject is dat een reële kans, en het is een van de betere redenen om een buffer aan te houden.
Financieren vanuit België heeft zijn eigen kosten
Veel Belgische kopers overwegen de Griekse bank helemaal over te slaan en de aankoop te financieren met een lening op hun Belgische woning. Dat kan een eenvoudigere route zijn, maar gratis is ze niet. Een nieuwe of bijkomende hypothecaire inschrijving op uw Belgische woning brengt de gebruikelijke Belgische kosten van een hypotheekakte mee: registratierecht, het recht op de hypothecaire inschrijving, het ereloon van de notaris en administratiekosten. Bestaat er op uw woning al een ruimere inschrijving of een hypothecair mandaat, dan kan dat de rekening sterk veranderen.
Die kosten staan op geen enkele Griekse raming, omdat ze in België ontstaan. Leg de twee routes daarom naast elkaar met alle kosten erbij, en niet alleen met de rente. Een iets hogere Griekse rente kan goedkoper uitvallen dan een Belgische akte, en omgekeerd.
De kosten die ontstaan omdat u vanuit België koopt
U heeft een Grieks fiscaal nummer, het AFM, nodig voor vrijwel elke stap, en een Griekse bankrekening voor de betaling van de prijs en voor een eventuele lening. Als EU-burger heeft u geen fiscaal vertegenwoordiger nodig zoals kopers van buiten de EU vaak wel, maar in de praktijk regelt uw advocaat de aanvraag, en dat zit in zijn ereloon.
Bent u niet aanwezig bij de ondertekening, dan heeft u een volmacht nodig. Via een Belgische notaris betekent dat een apostille en een beëdigde vertaling, via het Griekse consulaat vallen die stappen weg. Hoe dat werkt, staat in het artikel over de Griekse volmacht. Belgische documenten voor de bank of de notaris vragen doorgaans ook een officiële vertaling in het Grieks. Bent u zelf aanwezig, reken dan op een tolk bij de ondertekening tenzij u Grieks leest.
Geen van die posten is groot. Samen gaat het om enkele duizenden euro's die vroeg worden betaald, uit spaargeld, nog voor er een euro van de prijs is overgemaakt. Het voordeel dat u als Belg wel heeft: u betaalt in euro. Er is geen wisselkoersmarge op de eigen inbreng en geen koersrisico tussen het bod en de betaling, een post die Britse en Amerikaanse kopers wel moeten begroten.
Na de aankoop
Zodra u eigenaar bent, beginnen de jaarlijkse kosten. De ENFIA, de jaarlijkse Griekse onroerendgoedbelasting, komt elk jaar terug, en gemeentelijke heffingen worden vaak via de elektriciteitsfactuur geïnd. In België moet u de woning aangeven in uw personenbelasting, ook als u er niets op betaalt. Hoe dat werkt, en wat er in 2021 veranderde, staat in het artikel over de aangifte in België. Een Griekse boekhouder die de jaarlijkse aangifte verzorgt, hoort in het jaarbudget en niet in het aankoopbudget, maar hij hoort in één van de twee.
Een rekenvoorbeeld, en de grenzen ervan
Neem een bestaande woning van € 250.000 waarvan de objectieve waarde onder de prijs ligt, en een kredietgever die 70 procent wil financieren. De lening bedraagt € 175.000 en de eigen inbreng € 75.000. De overdrachtsbelasting van ongeveer 3,09 procent voegt daar zo'n € 7.700 aan toe. Brengen de overige aankoopkosten, de kosten van de lening en de Belgische voorbereiding het totaal op 8 procent van de prijs, dan heeft u ongeveer € 95.000 eigen geld nodig, nog zonder buffer, en niet de € 75.000 die het financieringspercentage doet vermoeden.
Verander één aanname en de uitkomst schuift. Een lagere schatting verhoogt de eigen inbreng. Een kredietgever die maar 60 procent financiert, vraagt € 25.000 meer. Nieuwbouw buiten de btw-opschorting verandert de belasting volledig. Het punt van het voorbeeld is niet het totaal, maar dat het verschil tussen eigen inbreng en benodigde cash groot genoeg is om te bepalen of een pand haalbaar is.
Uw Griekse aankoopbudget opstellen
- Begroot eigen inbreng, aankoopkosten en voorbereidende kosten als drie aparte sommen.
- Vraag een Griekse advocaat of notaris om een schriftelijke raming voor het concrete pand.
- Bij nieuwbouw: laat schriftelijk bevestigen of btw of overdrachtsbelasting geldt.
- Koopt u samen met een niet-EU-partner, laat dan nagaan of het voorstel van 15 procent kan spelen.
- Leg vóór de bezichtigingen vast wie de makelaar betaalt en of er btw bij komt.
- Vraag de Griekse bank haar volledige lijst van kosten, verzekeringen en voorwaarden.
- Vergelijk bij een Belgische financiering ook de kosten van de hypotheekakte, niet alleen de rente.
- Houd een buffer aan voor een schatting die lager uitvalt dan de prijs.
Vragen van Belgische kopers
Verder lezen
Deze gids is algemene informatie en geen persoonlijk juridisch, fiscaal of financieel advies. Griekse belastingen, erelonen en vrijstellingen, en de Belgische kosten van een hypotheekakte, veranderen in de tijd en hangen af van de concrete transactie. De bedragen zijn illustratief en horen bevestigd te worden door een Griekse advocaat, notaris of fiscalist en, voor de Belgische kant, door uw notaris of bank. Elk krediet is onderworpen aan de beoordeling van inkomen, schatting en de criteria van de kredietgever, en niets in deze gids is een kredietaanbod. Let op, geld lenen kost ook geld.